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中央大學台經中心公布今年十二月消費者信心指數(CCI)為70.9點，與11月的72.9點相較，下降2點。「家庭經濟狀況」、「投資股市時機」指標上升 ，下降幅度最多的指標為「未來半年購買耐久性財貨時機」，12月調查結果為111.65點，較上個月下降13.55點。



但從絕對水準來看，六項指標中僅有「未來半年購買耐久性財貨時機」偏向樂觀。「購買房地產時機」指標部分，本月調查結果為114.8點，與上月的調查結果相同。



2021年十二月份消費者信心指數的調查期間為2020年12月18日至21日，以電話訪問的方式進行，採電腦隨機抽樣，共訪問2862位台灣地區20歲以上的民眾，在95%的信心水準下抽樣誤差為正負2.0個百分點。

又有高雄大廠擴大徵才！高雄市勞工局近期舉辦7場徵才活動，共有34間廠商釋出上千職缺，讓不少北漂青年讚「好像可以回高雄了」，然而，除了就業機會增加以外，還有一項客觀指標可見高雄商業發展的前景，那就是商辦買氣自今年初以來一直維持高熱度，特別是中正金融商圈的商辦大樓，因應疫情以及中美貿易戰因素下，台商逐漸回流，也讓高雄的商辦買氣看好。

日前有網友在網路分享，上回回高雄參加同學會，發現有一半以上都回高雄工作，同時他也發現，這兩年的工作機會變多，有許多消息指出，不少公司明年將會在高雄成立辦公室。此外，同學不是在科技業就是金融業，讓他驚覺現在高雄的科技跟金融都發展得不錯，也詢問高雄的網友看法。即便看法兩極，有網友認為「高雄工作機會確實有變多」、「回去一陣子覺得還OK」，也有網友不領情認為「一樣的工作，在高雄，薪水要打6折」。

據了解，今年以來因為中美貿易戰以及疫情的影響，都加速台商資金回流的速度，帶動商辦、廠辦的需求大增，專家評估，「外商、新創公司、企業總部回台設辦公室，會使新辦公大樓的需求大增，未來幾年辦公室的空置率仍會下降」。就以高雄繁榮的中正金融商圈為例，過去高雄的商辦不熱絡，但隨著各大建商如興富發、城揚、京城等規劃商辦類型物件，在台商回歸後，已逐步帶動區域發展。在金融、科技快速發展的狀態下，讓坐擁捷運交通之便的新興區中正民族金融商圈，備受關注。

▲高雄市新興區不僅有兩條捷運交會，還有密集的金融、科技重鎮，是高雄人記憶中的金融特區。（圖／翻攝自Google maps）

此外，新興區的上班族多、辦公室密集度高，加上交通便利以及當地的市政規劃，更讓不少企業看見高雄的前景進而承租、轉入新商辦，也有不少投資人搶先佈局，期待穩定收租，頗有新北市副都心的現況。在人潮、交通各項利多逐漸到位的情況下，企業搶進、工作機會增加，成為高雄商辦買氣又見春燕的一大主因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市長盧秀燕就職屆滿兩年，2020年12月28日率市府團隊向市民報告施政成果，以「台中幸福動起來」為主軸，報告財政、建設、經濟、環境及社福五大幸福蛻變，強調市府對抗疫情、建設台中的決心與成果，盧秀燕也與各首長一同彩繪施政畫板，拼貼出大台中幸福願景，展望2021年將更加努力奮鬥，讓市民「幸福倍增！」

盧秀燕指出，2020年全球面臨疫情的嚴峻挑戰，台中超前部署推動許多防疫振興措施，例如紓困九箭、視訊教學、遠距徵才、居家隔離及檢疫關護中心等，同時分流居家檢疫替代所與安心旅宿，協助市民度過難關。其中，2020台灣燈會做好防疫措施，創下1,182萬參觀人次，讓國人看見台中的韌性，這份榮耀屬於台中市全體市民。

 

盧秀燕細數台中五大幸福蛻變，第一是改善財政。盧秀燕表示，她剛就任時，台中財政狀況可說是六都最差，在市府開源節流及調度下，台中年舉債數大幅下降一半，可舉債額度從一開始的88億元大幅提升為如今的200億元以上，化解財政危機。「財政健全，才能大力建設！」她說，在財政健全的基礎下，市府力推輕稅簡政、還稅於民，2020年起全市公告地價平均調降2成，高達9成市民受惠，減輕市民財稅負擔。

 

「開不了工的，要開工；完不了工的，要完工。」盧秀燕指出，第二項幸福蛻變是突破障礙、強力建設。她舉例，延宕20年的水湳國際會展中心、多次流標的台中綠美圖均已順利開工；台中巨蛋競圖已經完成，正在設計，預計一年後招標開工；許多人視為不可能任務的大智路順利打通，2020年8月已正式通車，解決13年難題；水湳中央公園歷經三任市長、超過10年時間，她接棒後積極建設，日前已完工開幕啟用；其他包含科湳愛琴橋、長春國民運動中心、14期重劃區等重要工程，都在這兩年內陸續完工，讓市民享受建設成果。

 

第三項幸福蛻變是為台中經濟發展注入活水，盧秀燕表示，在前店、後廠、自由港的「台中富市3」經濟發展三大策略下，她上任至今企業在台中投資總額高達7,160億元，其中鼓勵民間自有投資就有5,019億元，包括東區LaLaport及台中港Outlet二期兩大投資案都在2020年6月及11月順利動工，Costco台中二店也在2020年11月正式營運；而她上任後創辦的台中購物節，2020年更累積高達90億元消費金額，帶動強大消費商機。

 

此外，經濟部投資台灣三大方案，企業申請台中158件全國第一，投資金額高達2,057億元，創造高達1萬5千個以上就業機會；依據主計處公布數據，台中市青年失業率創9年來最低；根據交通部觀光局最新數據，2020年1至9月主要遊憩據點遊客數，台中以3,445萬旅客人數勇奪全國第一，不畏疫情創造觀光佳績，多項數據證明台中不僅「宜居」、更是「樂業」城市。

 

第四項幸福蛻變是打造永續宜居的居住環境，盧秀燕長說，面對市民最在意的空污問題，市府制定「藍天白雲行動計畫」啟動24項策略，從要求中火減煤、燃煤工業鍋爐退場、電動公車倍增、汰換老舊機車到低碳無煙校園等，逐步改善空污；根據行政院環保署數據，台中PM2.5平均排放濃度由2018年每立方公尺18.8微克，2019年降至17.7微克，2020年截至12月20日更降至15.4微克，改善幅度近2成，已接近國家空氣品質15微克標準，但她不會就此滿足，還要更加努力。

 

盧秀燕指出，除了空品改善，市府也啟動「雙十公車優惠政策」、「iBike2.0三倍增計畫」，持續打造低碳交通；「台中美樂地計畫」新闢或修建改善近百座公園，「道路燙平」超過552條、長達240公里，市府也提前達標太陽光電倍增計畫，2020年進一步啟動「太陽光電三倍增計畫」，一步一步讓台中更美好。

 

第五項幸福蛻變則是對社福及托育環境的堅持，盧秀燕，她上任後立即推動「公托、公幼、親子館倍增計畫」，兩年間，親子館由4處增至9處、公托由5處增至14處、公幼由90班增至221班，預計2022年達到17間親子館、50處公托及270班公幼，讓年輕人在台中敢生、敢養，減輕育兒負擔。

 

此外，市府透過青年事務諮詢委員會與青年保持雙向溝通，同時成立青年事務專責單位、社會住宅興建計畫等多元措施，全力打造更友善的青年居住環境。針對長者關懷，她實現政見，2019年7月追加預算恢復老人健保補助，造福全市超過29萬名長輩；台中現有老人關懷據點數超過400處，全國第一，2021年也將增加10億元預算推動長照計畫；2021年1月起也將加碼敬老愛心卡的計程車車資補助，單趟50元提高為85元，讓台中長輩經濟負擔更輕、生活品質更好。

 

盧秀燕感謝兩年來市民的信任與支持，以及市府同仁的全力以赴，日前一項民調顯示，台中市民光榮感達八成、六都第一，台中也持續被票選為全國最宜居城市，這些指標對於所有用心投入市政的市府同仁而言是莫大的鼓勵，她與市府團隊會更加自我鞭策和努力，繼續朝「富市台中，新好生活」的目標邁進，全力讓「台中蛻變、幸福倍增」，這是她不變的承諾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣陶瓷工業同業公會監事長蔡憲龍2020年12月28日表示，陶瓷產業是不動產業不可或缺的一環，面對整體大環境發展， 公會對於中央主管機關有「雙建言」希望政府能協助，對於不動產業界也有「1大請求」，攜手共創更好的建築產品。

蔡憲龍指出，陶瓷產業在不動產的部分就是磁磚，磁磚是不動產(房屋)的衣服，不只外衣，內衣也是。常言道：「人要衣裝、佛要金裝」，人不能不穿衣服，還要穿得實用、美觀、品味。房屋需要衣裝，這衣裝也是需要實用、品質、美觀。而房屋的衣服有多種材料，由於磁磚具備：防潮、防火、防汙、耐久、實用及美觀等特性，又由於台灣氣候特性，磁磚構成不動產的一部分，而且是顯著的視覺部分創造了不動產(房屋的價值)。據了解一棟建築磁磚所佔建設成本約7％而已，但磁磚為一棟建築內外的裝飾價值絶對不止7％，磁磚對不動產的貢獻至大。：

 

蔡憲龍強調，每個國民的財富，幾乎都是以不動產計算，不動產是人民的最愛，人生以購置不動產為首要及必要，投資及擴大置產也以不動產為標的，不動產的需求必然成長。除了新建案成長外，老屋、危屋的改建更新也必然成為主流。

 

他從建材的角度觀察未來對不動產在「更新、改建」方面，包括5大需求：1.堅固的需求：制震的需求、防火需求。2.生活安全的需求：公共場域、浴室、廚房等均需有防滑效果，避免跌倒傷害。3.隔音的需求：防制衝擊音，所謂寧靜住宅的需求。4.品質的需求：使用壽命從50年提高到百年。5.品味(美觀)的需求：不但造型外觀賞心悅目，內部的品味、藝術化也是主要趨勢。

 

蔡憲龍指出，由於預測不動產的穩健成長及品質需求，不動產將蓬勃可期，而且創新精進，八大不動產業：建築仲介、估價師經紀、地政士、住宅服務、都更及陶瓷等聯合會或公會所屬的產業必勢必穩促成長，榮景可期！

 

蔡憲龍以陶瓷公會的立場，對於中央政府提出「雙建言」：

(一)內政部營建署新增建築技術規則第46條之6分戶樓地板衝擊隔音案，已定於2021年1月1日實施。這個規定，對地板表面材的使用不公平，造成獨厚木地板(木合板、木膠板等)而不利磁磚之使用。我們請主管機關檢討修正為：樓地板應有一致性的構造及工法，而表面材讓建商及消費者自由選用，這樣才能公平競爭，也符合消費者選擇權益。

 

(二)進口磁磚已佔國內磁磚市場的52％，國內磁磚製造業急速萎縮，而且現有磁磚廠停窯率達三分之一，主要原因是：(1)大陸磁磚以「國內無產製為由專案進口」，持續衝擊國內市場，這個巧門，政府一定要關閉。(2)印度及東南亞國家磁磚進口我國稅率只有10％，而我國出口到印度及東南亞國家的稅率是10％至60％，不對等的關稅，對我國內製造業不公平、很不利。政府應要求對等稅率。(3)不公平貿易障礙，我國磁磚輸往印度及東南亞國家必須經各該國所設定的國家標準及ISO標準認證、檢驗及冗長的程序(3-6個月)才能出口；而印度及東南亞國家磁磚輸入我國不必任何檢驗、不必符合我國CNS國家標準，長驅直入!!如此不對等的貿易措施，對我國非常不利、非常不公平。我政府應予明定：「印度及東南亞國家磁磚輸入我國，應符合我國CNS國家標準，始可輸入」，才能維護國內產業及國家權益。

 

蔡憲龍同時也從公會立場對不動產相關業界提出「1請求」，他指出，國產陶瓷製品比美歐洲先進國家，全部經過CNS國家標準認證品質保證，而且耐用、實用、創新美觀，希望大家選用國產磁磚，支持國內產業，也為內需拚經濟；如果選用外國磁磚等於在幫助外國拚經濟，且外國磁磚沒有保證，不同批產有色澤異差，印度及東南亞的品質更顯較差，希望大家愛用優質的國貨──國產磁磚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中華都市更新全國總會理事長張美麗2020年12月28日表示，近年來，都更、危老重建熱潮方興未艾；依內政部統計結果，單單以目前危老屋重建產值即達2.7兆，且10年後屋齡30年以上老屋增至600萬戶，20年後增至約740萬戶，預計未來30年內約740萬戶之老舊建物要全面更新。

張美麗指出，為加速推動都更，內政部亦已陸續完成「都更三法」，包括：新訂「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」即修正「都市更新條例」，且依據推動都更危老重建遭遇現況問題，持續性檢討修正相關法令，協助民間加速推動都更、危老重建。

 

另據統計，隨政府推出多項獎勵，危老都更案如雨後春筍，全國都更危老申請核准案件已達1111件，特別是更新後價值較高的大台北地區都更推案量，在2020年爆出天量，一舉突破2000億元大關，來到2041億元，刷新歷史紀錄，更是7年前215億的9.49倍。

 

然而，目前各地方推動都更危老重建遇到的狀況，最常見的就是有興趣從事都更、危老重建產業的人不知要從何學習相關專業？有興趣進行都更、危老重建的社區也找不到真正專業人士的協助。整體都更、危老重建市場因無有效的產業管理機制，導致目前法令已愈趨完備單卻無足夠專業人士推動窘境。

 

張美麗表示，有鑑於此，中華都市更新全國總會綜觀都更執行面向，若能有效培養、認證和管理都更專業人才，並制定都更產業發展的未來，給予從業人員保障，必能在法令完備的情況下，完成加速推動都更的目標，成為都更動力的重要助力。

 

都更總會未來將持續配合政府政策，加快更新腳步，並且積極培訓都更，危老重建相關產業優質人才，以符合現況需求，同時為全國民眾謀求都更、危老重建的最大福祉，共創美麗家園。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長鄭俊杰2020年12月28日表示，全聯會在5月22日承接內政部委辦推動高齡者包租代管協助措施方案。於媒體有專題報導，並且也帶動了更廣泛的産業未來經營策略。而兆豐金控和合作金庫也陸續與全聯會簽立養老信託合作協議書。就高齡者的不動產信託，並交由包租代管業者收租養老之趨勢發展。更將促使社會大眾對包租代管的專業服務瞭解和信任。

鄭俊杰指出，因應6月27日租賃專法實施、違法業者緩衝期兩年之宣導，計共有內政部、全聯會、桃園公會及台南市政府。發布新聞文稿提醒告知民衆，對本產業人必歸業、業必歸會的法制精神做的最佳宣導。內政部在9月1日正式發布住宅租賃定型化契約，這是台灣租屋市場走向正面里程碑開始。凡是房東和房客的權利及義務會更加明確歸責，但實施的開始也會是房東、房客糾紛不清的混淆期。因為大家對法制的不熟悉和誤用，所以合法包租代管業者、將要扮演更重要的專業第三者，才能導正及落實定型化契約的法源依據。

 

第二屆安居樂業、台灣共好的租屋博覽會於12月6日(日)舉行，2020年，除了租屋博覽會的戶外展覽區，特別在全國大飯店辦理「贏向新生活論壇」，邀請內政部政務次長花敬群，分享台灣包租代管推動政策、日本穴吹物業集團/宮武董事總經理，介紹日本包租代管相關産業的發展性，最後還有全台六都精英業者代表進行高峰對談，分享一路經營走過的心路歷程與成功經驗傳承。

 

租屋博覽會的展區，參展廠商更是各出奇招、大秀創新服務，租服全聯會2020年以租屋服務生態圈為理念，以房屋租賃為主體，打造結合住、職、智、樂、醫、管為主題連結的貼心服務，串接租屋產業的規模經濟。

 

租服全聯會理事長鄭俊杰指出，2020年以「租屋生態圈」為主軸，整合精英廠商展示多項居家生活服務，在展區中設計租屋服務生活圈場景，以都市及鄉村的旅居生活方式率先登場，住-可量身打造旅居民眾適合的居住環境，職-在居住地作地方產業的職業培力，在秀水的代管據點，可手縫洋傘、使用雷雕機製作客制化產品、到許多職業場域實習，還可以在線上系統中累積獎勵積點，智-展示及試用智慧照護的新冠疫後監控作人臉辨識、體溫管理及使用APP作心壓、心跳、心律的健康管理，樂-提供健身器材與保健課程服務，醫-透過地方的診所、社區關懷據據點提供醫療照護，管-與地方的產業店、居服員合作，提供代購、陪伴、跑腿、家事等居家服務，體驗全台首創的旅居生活。

 

展望2021年牛年的來臨、政府對包租代管産業的重視和資源提供都是給足馬力，例如、每年愛心房東租金補貼申請、申請核准件每年都有12萬户，同時也放寬申請者之條件，幾乎是全民大運動的租屋優待政策。鄭俊杰說，全聯會秉實配合政府政策外，也爭取激勵業產業者正能量的運用。看似房東和房客的申報意願，但這將是政府執行棍子和蘿蔔的巧妙政策。因為所有房東將面臨一波被揭露合約的最大威脅，所以合法業者將會是協助房東來一起面對問題、協助解決問題的關鍵角色。同時2021年政府又將租金補貼户之房東及房客租約内容，也將透過租金補貼系統，鼓勵同意房客申請租金補貼的房東。可以轉換至社會住宅包租代管政策並享有包租代管333的優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建築經理商業同業公會副理事長陳宗靈2020年12月28日表示，從第一家建築經理公司投入不動產市場做為購屋者、銀行、建商的橋樑，到現在已滿35年了，起初成立台北市同業公會，後因商業團體法修正，一些只有中央主管機關的行業可直接成立全國性公會，建築經理業也是其中之一，1998年成立全國公會，至今也已超過20年了。

陳宗靈說明，建築經理業一直定位在不動產金融的專業服務業，不動產交易的第三方機制，與不動產經紀業、不動產估價師、地政士、租賃住宅服務等共同建制不動產交易安全、健全不動產市場發展。建築經理業在維繫不動產交易安全上結合銀行辦理預售屋履約保證、成屋價金履約的保證上，仍然是幾十年來不變的堅持。

 

陳宗靈指出，為了協助完工交屋，建築經理業也必須是個整合型專業服務業，之前即應內政部之託結合銀行參與921震災協助完成了64個社區重建。近時在都市更新推動方面也有相當的成果，至今己協助規劃及管理330案，興建中及完成者亦達100案之眾，在協助危老重建政策上，在協助全案管理、融資、信託上也達到200案之眾，建築經理公司結合銀行，解決了自力更新與危老重建案所欠缺的技術與資金問題，建築經理公司可從規劃、財務、工程各階段提供專業整合服務，兼顧到地主與銀行端效率與利益，因為不參與開發利潤分配針對面積小、開發利益不高的危老重建個案的協助上尤具成效。

 

陳宗靈也強調，目前本業在發展上也存在隱憂，就是原管理辦法在2003年因行政程序法實施而失效，無專法管理的情況下良莠不齊現象日趨嚴重，業務糾紛損害委託人權益者不時發生，雖本會會員多為銀行投資成立，受到金融機構監管，但執業中建築經理公司多數並未加入同業公會，本會也無法要求業者業必歸會，行業自律始終難以達成。

 

為了健全房市，最近內政部將提「住宅法」修正案，陳宗靈說：「我們希望在修法同時，也能考量在住宅法上給予現時不動產業中尚未專法管理的行業予管理法源。」不動產經營環境是整體的，而不動產業要能健全發展，需要每一相關事業都能步上正軌，共存共榮才能永續發展，讓我們一起努力！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

地政士公會全國聯合會理事長李嘉嬴2020年12月28日表示，近來不動產交易熱絡，對於交易過程中相關應注意事項，大多數民眾往往一知半解，由於不動產交易過程中，從買賣契約的簽訂，買賣雙方不動產相關稅賦的負擔，及如何為當事人合法節稅，不動產所有權的移轉、買賣價金的交付、不動產的點交等等，均潛藏著交易安全看不見的風險，政府因此建置地政士制度以維護交易安全。

李嘉嬴指出，不動產專業顧問一直是地政士扮演的角色。這幾年不動產相關稅賦法規制度有著重大改變，例如房地合一稅、遺產贈與稅、土地增值稅、實價登錄制度等等，各擔負著不同的行政目的，在交互作用下，民眾若有不正確的運用，原想節稅的規劃，既可能造成節稅不成，反須負擔更重的稅負的後果，因此在購置不動產前，若能事先向專業信賴的地政士徵詢，尋求最有利的規劃，當可達成合法節稅目的。

 

李嘉嬴認為，不動產交易過程中，買賣雙方往往各有立場，為使繁複的不動產法規，迅速被理解並達成共識，建議買賣雙方各自委託合法專業信賴的地政士來共同辦理，在整個交易過程中一起參與買賣契約的制定以及中間流程的溝通，讓買方和賣方彼此制衡，一方面也能達到保障買賣雙方權益的功效，另一方面也能增進交易效率。







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不動產經紀人聯合總會理事長謝宗諺2020年12月28日表示，有鑑於不動產經紀人之權利、義務與責任，係隸屬於不動產經紀業管理條例之範疇，未能充分落實不動產經紀人之專業執行業務，嚴重影響不動產交易安全，未來如能制定不動產經紀人專法，明確訂立不動產經紀人之權利、義務與責任，不但提高不動產經紀業專業地位，落實維護不動產交易安全，更可避免不動產交易糾紛，是社會百姓之福。

謝宗諺指出，強化落實政府因應專技人員人必歸會之政策，全國目前各縣市分別成立九個不動產經紀人公會、六個不動產經紀人協會，一國兩制，是因為沒有不動產經紀人法，成立公、協會由地方政府承辦人認定，所以不動產經紀人無法源強制入會，導致專業人員沒有法令保障，執行業務時相對對消費者沒有保障。

 

謝宗諺期望未來訂定不動產經紀人專法能明確建立『人必歸會』及『落實實質不動產經紀人簽章制度』，讓經紀人有可以為自己發聲的管道外，更是為了維護其權益並從而提高社會地位，吸引更多優秀人才投入不動產經紀業。

 

不動產係產業龍頭及百姓生活重心，其交易價格從數萬元、數仟萬元至數億元，再者有人一輩子的積蓄僅能購買一次不動產，如此人生重大交易應由不動產經紀人專業把關，其專業人員應有專法來規範其權利、義務及責任。

 

世界各國均採不動產經紀人執行不動產交易制度，雖我國採經紀業與經紀人雙軌制，惟成立經紀業需有經紀人證照始能開業，更加需要成立專法來陳明經紀業與經紀人之相關責任。

 

謝宗諺認為，其實證照本身就已具備約束和管理功能，為顧及消費者的權利及義務，經紀人在買賣執行過程中維護雙方的不動產交易安全、製作說明書並提供解說，且不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，其不動產出租、出售委託契約書、承租、承購要約書、訂金收據、不動產廣告搞、說明書、不動產租賃、買賣契約書等，均應有不動產經紀人簽章以確保交易安全，所以落實不動產經紀人簽章制度推動勢在必行，不單是為了保障與明訂不動產經紀人們應有的權利、義務與責任外，同時維護不動產交易安全，避免更多的交易糾紛及落實相應的社會責任。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政2020年12月28日表示，中央銀行2020年12月7日發布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定」將原來適用高價住宅之信用管制規定擴大到法人購買住宅、自然人第三戶住宅、餘屋及建築融資的貸款限制，提前預防房地產價格上漲可能產生的金融機構系統性風險。張能政指出，近期不動產市場上漲反應銀行利率持續下調、市場資金充裕以及國內投資管道有限等問題，而央行對於不動產祭出的選擇性限用管制預期對市場抑制的作用頗大，觀察近期許多預售個案祭出可貸款八成或九成的策略，對這些個案的完工後將產生相當大交屋風險，但也相對會讓購買第三戶以上的自然人或法人機構以既有的不動產再進行第二次以上的增貸，造成系統風險的轉移，而擔保品鑑估金額的合理性便相當重要。

張能政指出，2001年左右國內金融機構整體逾放比約6~8％，當時透過資產管理公司大量處理銀行呆帳時，不動產估價師產業也投入其中，當時處分不良債權擔保品的處分價值平均只有貸款金額的20％~40％，分析其原因除了景氣下滑外，主要是銀行鑑估人員對不動產專業的不熟悉、市場觀念的不正確以及人謀不臧所造成，雖然國內金融機構長期以來都依據銀行法第37條第1項自行訂定鑑估規定，但自行估價、自行放款，球員兼裁判的制度甚難避免人謀不臧之問題。

 

國內學者林左裕教授在「各國不動產抵押貸款外部估價制度與金融穩定性之研究」(2015年)中指出世界各國在2008年次級貸款風暴後，為解決的不動產擔保標的估價人員、估價結果及放款額度均由銀行全權決定，可能導致金融機構與存款戶間之「代理問題」(agency problem)，各國遂紛紛修正不動產擔保相關準則，可惜的是2000年至今國內金融監督機構仍無視外部估價的重要性，至今仍缺乏抵押貸款債權人需委託不動產估價師進行獨立估價之強制性規定。

 

不動產估價師公會全國聯合會近年來不斷呼籲金融監督機構應重視金融機構貸款委外估價之重要性，2000年以來國內發生金融機關擔保品超貸之情形，例如2002年陽信銀行超貸案、2013年統源超貸案、2016年的華南銀行超貸案、鼎興詐貸案、近年的遠航超貸案、兆豐超貸案，發生的原因與型態各有不同，但張能政指出人為因素才是主因，觀察這些超貸案件的可能原因不出三種型態：一為債務人提供不實資訊或造假資料，取得高額貸款；二為銀行衝刺業績或人情壓力，刻意高估，提高貸款金額；三為銀行不熟悉不動產相關專業知識與市場行情而誤估或高估。除了一般房屋貸款外，近年來危老改建、都市更新等土地開發產務興盛，許多小基地改建成為金融機構主要的放款標的，這些危老改建基地的土地價值關係到容積獎勵與開發成本問題，極為複雜、專業性高，一般銀行授信人員專業恐有不足之處，其實都應該委外估價為宜。

 

張能政表示，當年不動產估價師法立法也為協助國內經濟與金融次序的建立；不動產估價師法施行至今從業人員日趨增加，估價人員之數量與專業素養，足以協助金融機構降低擔保品風險把關，而且不動產擔保品估價委外估價能夠降低金融機構內部建置自行鑑價機制或人員培訓所需要的相關費用，不僅符合專業分工的原則，更能節省人力成本。張能政建議金管會應仿效歐美國家金融監管制度，修訂銀行法第37條規定金融機構對於不動產放款授信業務於擔保放款值達新台幣貳仟萬元以上或擔保放款值達不動產時值七成五以上時，應強制規定銀行出具委託不動產估價師之估價報告書，供作銀行放款業務之時值參考，並作為金融檢查之相關資料，以防杜故意高估、低價高估或超貸情事與不良債權之發生。

 

金融抵押貸款擔保品之評估作業中，雖銀行對於內稽內控等制度日趨進步，但歷來發生的案件告訴我們，球員兼裁判的制度裡很難避免人謀不臧的情形發生，不動產估價師兼具『獨立性』與『公正性』，委外估價機制建立，可協助金融機構在這方面風險控管、減少成本，一舉數得，何樂不為？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】