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台中捷運綠線將於25日重啟試營運，不過台中房市早已掀起逐捷運而居的熱潮。根據房仲統計，綠線各站屋齡3年內新成屋與3年以上中古屋價差做比較，其中緊鄰七期市政中心的市政府站，新成屋平均單價達54.5萬，足足比中古屋的25.9萬高出110.4％；同區段的水安宮站、文心森林公園站，也有94.4、71.6％的懸殊價差，使當地中古屋顯得經濟實惠；而價差最小的是南段的大慶站，新成屋25.6萬，與中古屋的20.5萬僅相差24.9％。

▲台中捷運綠線新成屋、中古屋價差統計。（表／台灣房屋彙整）

綠線市中心三站的新舊屋房價天差地遠，是因站區房市「東邊中古西邊新」所致。台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜分析，市政府等三站地跨五期及七期，其中文心路以東的五期開發飽和，近年鮮見新案，供給以15年以上的中古物件為主，價格也相對親民；西邊的七期，近年則有知名建商屢推大案，由於購地成本高，且新案多定位為景觀豪宅，因此房價表現高高在上，所以想省錢入主市中心捷運宅的買家，可將五期的中古屋列為尋屋重點。

梅國瑜進一步表示，文心路兩側不僅價格差很大，居住氛圍也不盡相同，東邊的五期發展早，坐擁公益大墩商圈，生活機能熱鬧便利，不過因屋齡較高，所以價格也比較親民；西邊的七期綠地環繞，道路和棟距均寬，因此景觀視野遼闊，豪宅推案集中，是台中含金量最高的住宅區。

有別於市中心新舊屋7成以上的驚人差距，綠線南段的大慶到烏日等站，新成屋、中古屋的價差均不到3成，其中大慶站更只有24.9％的落差。台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，大慶站周邊的新成屋，早前土地取得成本相對便宜，且當地買盤以青壯年的上班族為主，使得業者在價格定位上採平實路線。

陳定中指出，由於同樣約每坪25萬的價位，在前一站豐樂公園只能往中古屋發展，來到大慶卻可以買到新房子，加上大慶站周邊商圈成熟，並享有中山醫醫學中心及雙鐵機能，後續還有十三期重劃區的開發遠景可期，使當地新成屋頗受消費者青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

上星期的某天，一位記者來電聊起打房的事情。他問了一個有意思的問題，他說「房地合一稅和囤房稅同步上路，對打房會有加乘效果嗎？」

「這是一個好問題。」我說。

我也問了他兩個問題，「有沒有人想過，打房從來沒有KPI，到底要打多少，才算有效果？萬一雙管齊下，效果不彰怎麼辦呢？」

資金上，對央行來說，在短短一季後出手，與1月底統計發現銀行貸款集中於不動產的情況不降反增的狀況有關，而隨著全球經濟逐漸回穩，加上銀行妥善執行風險控管，整體房貸水位或有機會因素時間長，占總放款比重將會下滑。

稅負上，房地合一2.0上路後，雖然有獲利才課稅，重稅之下讓資金效益不彰，有機會讓還沒進場的資金改弦易轍，日後交易量很難放大，雖說量較價先行，但到底跌多少才是朝野都能買單的「甜蜜點」，也沒聽說過。至於囤屋稅，官方數據就已經統計出法人佔大多數的結果，與其想像囤屋族恐慌大賣，還不如期待增加地方政府稅收會更為實際。

從過去的歷史經驗觀察，打房政策加上銀根緊縮至為有效，但或許眼尖的民眾也會發現，包括當年首次上路，被稱為「房地產228」的選擇性信用管制，以及房地合一政策等等，效果都呈現逐漸遞減，一旦政策鬆綁，或是利多出現，回頭就會出現價格反彈，這到底是怎麼了？

從整體經濟的角度來看，利率太低加上游資太多，房地產去化大筆資金的特色，是房產熱度不墜的重要因素；其次，在疫情之後，台灣面對的是最多熱錢與最大貧富差距的時代，透過政策調整，固然能夠達到逼走一部分投資客的效果，可是洗到最後，留下來的不是走不了，而是不走也沒差的投資巨鱷。

另外，相較於過去，政策效果相對不如想像的原因還有一個，就是資訊的透明與快速流動。

除了實價登錄促使價格相較過去透明，媒體與社群的高度發展，也讓消費者彼此之間也可以透過網路連結，交換信息與資源，這使得政策反應的效果相較過去來的快速與直接，以2016年房地合一稅上路為例，實施前半年，市場就出現預期心理，對短期炒作有明顯抑制效果，如今推出房地合一2.0，預期心理已經開始醞釀；至於央行選擇性信用管制，是針對自然人、企業法人、高價住宅等特定對象，範圍較小，但對房價的預期心理同樣會有作用。這也是業內普遍認為，市場會出現震盪的原因。

偏偏，成也蕭何，敗也蕭何，資訊快速傳播確實加快效果，可是一旦有規避方式，或者是政策上路後效果不如想像，抑或者是市場走空一段時間，出現價量均揚的反轉，很容易一傳千里，甚至讓投機者產生僥倖心態，影響到政策效果。

如果精銳盡出，卻還不見效果的時候，哪裡來的下台階？

對房產業者來說，這個月過得有點艱辛，原本該熱熱鬧鬧的329檔期，在行政院房地合一草案，以及央行在18日鎖定「公司法人購置住宅貸款」、「自然人持有多戶房貸」、「高價住宅」以及「工業區閒置土地抵押借款」四大類貸款再祭「緊箍咒」，加碼房市管制措施後，彷彿被潑了一盆冷水，市場瞬間冷卻不少。

說來說去，會到這步田地，想想前幾年某些業者與投資客不時上演那張牙舞爪的嘴臉，也不足為怪了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中捷運綠線將在25日重啟試營運，不過，沿線房價早就漲一波。房仲統計沿線各站屋齡3年內新成屋、3年以上中古屋價差，其中，緊鄰七期市政中心的市政府站，新成屋平均單價達54.5萬元，比中古屋的25.9萬元，高出110.4％。而曾被網路評論「荒涼」的九張犁站、九德站，中古屋價格卻比烏日高鐵站高。

台灣房屋集團趨勢中心統計台中捷運綠線新成屋、中古屋的價差，其中，市政府站價差最高，而價差最小的是大慶站，新成屋每坪25.6萬元與中古屋的20.5萬元，僅相差24.9％。

台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜分析，市政府站、水安宮站、文心森林公園站此3站跨五期及七期，因五期開發飽和、近年少有新案，供給物件多以15年以上中古屋為主，價格也相對親民；反觀七期新案多為豪宅，房價表現高高在上，因此若想省錢入主市中心捷運宅，可將五期的中古屋列為尋屋重點。

有別於市中心新舊屋7成以上的驚人差距，綠線南段的大慶到烏日等站，新成屋、中古屋的價差均不到3成，其中大慶站更只有24.9％的落差。而曾被網友評為「荒涼」的九張犁站與九德站，每坪房價分別為17.5萬元、17.7萬元，即便很荒涼，但房價還高過高鐵台中站的每坪16.3萬元。

至於想便宜入住未來前景區，房仲也推薦大慶站周邊商圈，因有中山醫醫學中心及雙鐵機能，後續還有十三期重劃區的開發遠景可期，使當地新成屋頗受消費者青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

相較於中北部推案一片火熱、首季創下歷年新高，台南也因為台積電南科擴廠帶旺房市，591新建案統計今年329檔期共407.8億元，較去年激增94%之多。相較之下，高雄推案保守許多，高雄市房屋市調協會統計2019年329檔期多達700多億元、2020年的600多億元，但到今年僅剩下463.5億元，為近3年最低。

南部缺工嚴重 建商推案保守

高雄市房市供給減少，或多或少是因為政府打房，但更主要是建商站在供給端的通盤考量，高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，「這幾年南部缺工情況嚴重，地價、工資都持續上揚，有些建案在預售時迅速完銷，但成屋後結算整竟發現成本太高，利潤不如預期，因此財力充足的建商寧願成屋後再銷售，才能實際反映成本。」不少建商轉趨保守，寧願不推也不要賠錢，觀望氣息濃厚，僅剩大型品牌建商像是興富發、龍騰及京城等撐場。

此外，由於建案採取先建後售，導致整體預售案量減少。推案戶數從去年的5816戶，大幅減少至3659戶，年減達37%。今年329檔期高雄推案量最大的就屬天玉集團龍騰建設，在高雄左營推出「鑫巨蛋二期」、以及「鑫高鐵三期」，總銷各為30億元和65億元，2案總銷合計達95億元。至於遠雄建設在三民區平等街、科工館生活圈將推出332戶的大樓案，總銷達70億元，則是高雄329檔期中總銷最高。

廖致傑表示，去年高雄房市買氣普遍不錯，甚至有建案因為賣太好而暫停銷售；今年風氣變化，市場買氣也受打房影響而觀望，地段、建商品牌成為決勝關鍵，而首購型、自住型產品在現階段也相對強銷。

南科效應 善化大案登場

台南房市也相當熱絡，最大利多消息就屬台積電南科擴廠，此外，國泰與三井兩大集團宣布，將台日聯手攜手在安平推案，形同看好台南房市後續發展，更為房市打下一劑強心針。根據591新建案統計，台積電廠區所在地的善化區有50億元的大型建案「桂田磐古2期」進場，同樣受惠於建設題材利多的高鐵特區，去年新案快速完銷，今年則熱度不墜。

591新建案南部主管侯百真表示，去年達麗建設在高鐵特區推出「國家強棒」，500多戶銷售一空，今年則有遠雄建設「高鐵明日讚」接棒，惟日前被媒體披露現場排隊搶屋的消息，又引起主管機關關注，導致台南房市突然噤聲，轉趨低調銷售，「不過，距離南科車程15~20分鐘的區域買氣依然相當不錯，如善化、新市，新案開價多已站上2字頭。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據《住展》雜誌、591新建案二大市調單位統計，今年329檔期無論是北台灣，或是其他都會區推案總量皆突破歷史新高紀錄，除了去年房市景氣回溫，讓建商信心增強以外，也有部分案量為去年第4季因政府打炒房的延推案量挹注，以致於爆出歷史天量，然而推案量大，也意味著產品選擇變多了，對於民眾而言或許是個可以出動看屋的好時機。

話題盲從 有房價下跌風險

根據市調單位統計，今年329檔期六都加新竹縣市總推案量超過6600億元，而且這回建商將戰場拉回精華區，尤其台北市如久旱逢甘霖，預估推案量來到1180億元，為北台灣推案量最高的縣市，另外，新北市推案規模達885億元，這次熱區由新店、三重、淡水取代去年大熱門的江翠北側重劃區，尤以新店推案量破3百億、翻倍成長最多，至於台南市受惠於台積電南科效應，也成為今年大黑馬。

隨著市場排隊搶房、紅單交易熱潮，不少民眾受到房市熱絡氛圍催化，而急於進場購屋，591房屋交易網新聞組組長畢務潔建議，消費者若想在此時買房，應先由自身條件為考量，而不是盲從地跟著新聞、話題買屋，否則一旦建設支票落空，得面臨房價下跌風險。

區位總價規劃 缺一不可

房產人士指出，以自住角度而言，無論在何時買房都得要注意產品區位、總價、規劃，以自身家庭成員購買合適的格局動線，最好選擇自己熟悉的環境入手，這樣一來，包含：學區劃分、商圈型態、交通動線等生活機能都熟悉，且重大公共建設、民間投資，也能掌握目前工程狀況，較不會因聽信銷售人員話術，而誤踩房市地雷。

另外，畢務潔也提醒，儘管近期市況熱絡，即使政府出重手打炒房，也擋不住排隊購屋熱潮，也有部分建商打出低總價購屋、低自備購屋等優惠訊息，但消費者千萬得穩住腳步，別被低總價購屋而吸引，誤入「低總價、高單價」路線的障眼法。

低首付案 未來付款壓力大

至於低首付、零工程款方案，即便初期付款輕鬆，但天下沒有白吃的午餐，交屋前仍得繳清2成自備款，若事先無妥善的財務規劃，恐怕造成資金龐大壓力，而近期也常見合約內的不平等條款，像是內政部規範交屋款不得低於總價5%、瓦斯內管應由建商給付等，消費者應把握合約審閱期仔細檢視。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院日前拍板房地合一稅2.0，預計將短期持有的定義拉長，且有意溯及至2016年。對此，鄉林集團董事長賴正鎰今（18）表示，近期受到這波政府打炒房影響，來客量已減少約35％，其中預售屋市場影響最大，預計今年預售屋成交量將至少減少3成。

鄉林集團看好新興的二重重劃區的發展潛力，今日首度在三重插旗，推出1至4房的中小宅新案產品「鄉林恆美」。推案正逢政府打炒房之際，賴正鎰說，以政府立場來說，確實應該照顧弱勢族群的住房權益，可以推動社會住宅、補助租金等措施，但政府卻是在房價仍剛微漲的時候，就開始下重稅，將會傷到真正要置產的自住客，這可能會讓房市這個經濟「火車頭」受到重創，影響產業許多家庭的生計。

賴正鎰估計，受這波房地合一稅修法影響，近期來客量已經減少35％，預售屋市場今年整年成交量可能減少3成，且近年來建築原料、人力成本一直上漲，因此今年下半年房市可能呈「價穩量縮」的格局。

賴正鎰說，先前他就建議投資客消失，希望房地合一稅制能廢除退場，但是看起來政府打房已經是非做不可，現階段房產業界只能希望房地合一稅制維持現狀就好，千萬不要修法將閉鎖期延長到5年。

至於近期傳出房地合一稅將回溯到2016年，賴正鎰認為，目前政府才剛要推出房地合一稅，就對市場有很大衝擊，如果還要回溯，那對消費者很不公平，且房地合一稅又與土地增值稅一起課，簡直是把民眾殺雞取卵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

打炒房再下重手，中央銀行今(18)日召開理監事會議決定，去年底祭出選擇性信用管制措施後，貸款成數下降、利率上升，但銀行不動產貸款增幅仍大，因此自明（19）日起修正管制措施：公司法人購置住宅貸款最高限貸4成，自然人第三戶貸款最高貸款成數由6成降為5.5成。

此外，央行總裁楊金龍在會後記者會上指出，將新增第四戶以上購屋貸款限制，最高成數由6成降為5成，豪宅貸款最高成數由6成降為5.5成，並新增規定，名下已有三戶房貸者，第四戶以上豪宅貸款最高成數由6成降至4成。同時新增工業區閒置土地抵押貸款，最高貸款成數為5.5成。

央行強調，將密切關注房地產市場發展及金融機構不動產授信風險控管情形，並檢視規範措施執行成效，適時滾動檢討調整管制措施。

官方統計顯示，北區元寶里無論「未婚戶長」或「一人一戶」的比例，均是台南市各主要行政區之中最高的里。在地房仲推測，除生活機能完整，住宅大樓以2、3房標準品居多，也有套房物件，加上總價多在千萬內，對小資族群具吸引力。

內政部不動產資訊平台統計去（109）年第四季資料，北區元寶里未婚戶長占全部戶長約28%，一人一戶則占整體戶長數的47%，兩項目均是台南各主要行政區之中，比例最高的里。

元寶里是由開元路、北園街、柴頭港溪所圍範圍，屬開元商圈。台南市北區區公所資料顯示，元寶里地形狹長，鄰柴頭港溪，里內大樓林立，大部分為住宅區，另外，公園綠地面積幾乎占全里3分之1，公園內甚至保存了樹齡40多年的桂花群，居住環境舒適；機能則包括賣場、市場、加油站、公有停車場等。

信義房屋開元店店長蔡理朱說明，開元商圈以住宅大樓為主力，總戶數約有5、6000戶，但其中，只有2棟社區有4房物件，其餘都以標準品、坪數適中的2、3房為主，另外也有套房。推測因供給的物件類型使然，加上當地完整的生活機能，較能吸引小資族、小家庭，甚至於未婚或一人一戶的住戶；另外，當地鄰近成大，因此也會有家長在區域內購屋給小孩住，日後兼有置產作用。

房價相對親民也是另一原因。蔡理朱指出，開元商圈發展早，可興建住宅的素地稀缺，屋齡最新的大樓大約5年左右，其餘不乏20年上下的中古屋，也因此，即使近期台南新屋價格漲勢凌厲，商圈內因新建案少，房價漲勢相對平緩；舉例來說，目前2、3房物件主力總價多落在500至900萬，2棟有4房的社區屋齡分別為10餘年、20餘年，但總價也多在1000萬上下。

此外，蔡理朱也觀察到，正因台南其他區域房價漲勢太快、太猛，使開元商圈近期更受到許多買方青睞。即便是收入水平相對高的南科工作族群，也有不少人考量善化、新市的機能有待發展，市區新興重劃區房價又太高，選擇買進開元商圈。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行今天(3/18)下午召開，今年首季理監事會議，央行總裁楊金龍宣布，利率連四凍，維持現行1.125%，同時加碼打炒房，祭出第二波選擇性信用管制，公司法人購置住宅貸款，最高成數降到4成，自然人購置住宅貸款，第3戶由6成，降到5.5成，第4戶以上最高貸5成，央行預測今年台灣經濟成長復甦，比預期更為強勁，從NIKE型，調整為V型，更上修今年經濟成長率到4.53%。

央行考量全球景氣復甦，面臨高度不確定性，主要經濟體維持寬鬆貨幣，決議國內利率連4凍，維持現行1.125%的歷史新低，何時升息，關鍵就看國內通膨壓力，對於打炒房政策，央行再出重手，修正「央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，成為去年12月8日以來，第二波選擇性信用管制，自然人第3戶，最高貸款成數，從6成降到5成5，以及新增第4戶以上，最高貸5成，而高價住宅，北市7千萬元以上、新北6千萬元以上、其他地區4千萬元以上，最高貸款成數，從6成降到5成5，第4戶以上，降到4成，公司法人住宅貸款，最高成數，皆為4成，還有新增工業區閒置土地抵押貸款，最高貸5成5，3月19日開始實施，央行看好短中長期，打炒房措施，對抑制房價有效果！

至於市場聚焦，台灣恐被美國列為匯率操縱國 ，央行再次強調，若有不規則因素，像是短期資金大量進出，和季節因素，導致匯率過度波動，甚至失序，將出面維持外匯市場秩序，另外，央行預測今年台灣經濟成長率，可望達4.53%，從NIKE型，調整為V型復甦，比預期更強勁，消費者物價指數年增率為1.07%，央行認為，國內通膨溫和成長，物價平穩。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

捷運萬大中和線第一期進度超前，預計於2025年完工，而萬大線行經萬華的加蚋站，隨著完工日越來越近，交易量也屢創新高去年全年227件，為動工前的3.3倍，主要來自於捷運帶動區域發展的預期心理，加上萬華仍為北市中房價較親民的一區，推升交易量。

萬大線行經南萬華地區共有兩站，分別是LG03廈安站與LG04加蚋站，兩站同屬南萬華生活圈，但因廈安站為中正區門牌，因此加蚋站為萬大線行經萬華地區的唯一一站。

萬大線第一期工程於2017年動工，根據北市府資料，萬大中和樹林線一期進度已超前，施工進度超過50%，拚2025年完工，隨著完工日越來越近，加蚋站的交易量也屢創新高。

根據信義房屋統計捷運周邊站點交易價量資料，動工前，行經南萬華西藏路加蚋站的交易量為67件，之後逐年成長，去年更創下動工後新高227件，平均房價則為47.86萬。

對此，信義房屋加蚋捷運店店長仇穎翔分析，過去南萬華地區雖生活機能完善，但欠缺捷運，因此萬大線開始動工後，許多買方搶進，預期捷運完工後帶來的效應，讓交易量一直都不差。

仇穎翔表示，去年第二季後，受惠低利環境，許多年輕首購族由租轉買看屋，南萬華屋齡5至7年的電梯大樓每坪單價50至60萬，相較於北市其他區域，房價仍屬可負擔，因此農曆年前有一波買氣，買方大多想買個房子好過年。

不過，今（110）年農曆年後，因為房地合一稅的修正相關政策，許多買方仍在觀望政策帶來的影響性，買氣不若農曆年前熱絡，仇穎翔仍看好加蚋站周邊房市的發展，因為目前捷運都在進度中，預期在捷運萬大線2025年完工前，長期走勢仍看好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】