東區透天出售,台南市東區透天,台南東區透天

根據永慶房屋2021第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的48％再往上攀升至58％(圖一)，較上季增加10個百分點，顯示近六成消費者看漲房價，看漲比例創2013年第二季以來新高。永慶房屋業管部協理謝志傑分析：本次調查時間是在政府祭出打炒房政策前，在全球施行寬鬆貨幣政策與大規模財政刺激下，市場資金氾濫，部分資金流入房市，讓房市熱度加溫，推升消費者對房市信心，看漲比例連三季都有10個百分點以上的提升，顯示消費者對房價有上漲的預期。不過，政府在12月推出打炒房政策後，抑制炒風，消費者對於房價預期是否改變，值得下一季持續觀察。

消費者看漲比例再攀升！近六成消費者看漲房價，創2013年第二季以來新高

 

另分別觀察七都會區對於2021年第一季房價的看法，謝志傑說明，新竹、台中看漲比例分別為73％與72％，看漲比例逾七成最樂觀，而桃園、台南、高雄看漲比例也超過六成，顯示全台各主要都會區消費者皆看漲下一季房價。

 

那麼，消費者對於2021年國內經濟表現的看法為何(圖二)？42％消費者看好景氣復甦，景氣看法大幅翻升，謝志傑說明，各國疫苗實驗陸續告捷，部分國家開始施打疫苗，讓消費者看到回歸正常生活的曙光，且在美國總統大選底定後，經濟變數減少，讓景氣看法大幅翻升，因此，讓消費者對於房價的看法也出現樂觀的預期。

資金避險首選！51％消費者偏好房地產作為資金避險標的，創10季以來新高

那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何？根據本次調查顯示，房地產仍是消費者資金避險的首選(圖三)，占比較上季增加3個百分點，達51％，再次創高，是10季以來新高。謝志傑說明，在全球各國大量印鈔，市場資金氾濫，消費者對於「錢變薄」的預期性心理，自然而然找尋保值避險的標的，而房地產價格具有僵固性，漲跌不若金融商品波動劇烈，同時具有收租效益，在國內目前低利環境持續的情況下，需要負擔的房貸利率也低，使房地產成為消費者心中最佳的資金避險標的。

何時才是最佳購屋時機？67％消費者認為是2021年

 

消費者認為何時是最佳購屋時機(圖四)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現67％消費者認為2021年就是購屋好時機，顯示消費者認為在美國總統大選底定、疫苗開發已臻成熟，全球疫情可望獲得控制，讓大家回歸正常生活，不確定因素減少，2021年即是進場購屋的最佳時機。

 

居住地區房價認知！71％消費者認為上漲5％以上 

台南對房價上漲最有感！32％消費者認為漲幅在15％以上

 

資金潮、低利環境帶動下，房市相關指標暢旺，房市持續回溫，房價也有蠢動的現象，本次調查時間是在行政院提出「健全房地產市場方案」，祭出一系列「打炒房」政策之前，藉由近一年消費者居住地區房價漲幅以及房市熱度與房市調控政策等議題進行消費者調查。

 

消費者認為自己所居住的地區房價近一年房價是上漲還是下跌呢？謝志傑說明，根據調查結果顯示，全台有71％消費者認為近一年房價有5％以上的漲幅(圖五)。其中台南消費者對於房價漲幅最有感，32％消費者認為房價上漲15％以上，認為上漲5-15％的也有59％，接近六成。其次則是桃園、新竹及台中，認為上漲15％的占比逾兩成，認為上漲5-15％的消費者也超過六成，顯示消費者對於自己居住地區的房價漲幅有明顯感受。

 

房市過熱？！63％消費者認為目前房市過熱   需政府出手穩定房市

抑制投機炒作！實登揭露、增持有成本、信用管制及嚴控銀行放貸最有效

既然消費者都認為自己居住的地區房價明顯上漲，那麼，消費者是否覺得目前的房市過熱？謝志傑表示，63％消費者認為現今房市過熱，認為過熱的主要原因包括：利率下探歷史低點、投機炒作盛行以及市場資金浮濫。超過六成消費者都認為房市過熱，那麼，消費者認為政府需要出手穩定房市嗎？根據調查結果發現，63％消費者認為政府需出手穩定房市，至於消費者認為能有效抑制投機炒作的措施，包括：推動實價登錄揭露至門牌、增加房產持有成本、選擇性信用管制及嚴控銀行承作高成數房貸。

謝志傑補充，從本次調查發現，消費者普遍認為房價有明顯漲幅，房市也似乎有過熱跡象，希望政府出手穩定房市，而在12月初行政院推出「健全房地產市場方案」，之後央行祭出選擇性信用管制、財政部對銀行實施不動產專案金檢、內政部持續推動實價登錄2.0修法等措施，與本次消費者調查結果不謀而合，超過六成民眾認為政府需要出手調控房市，顯見政府體現民意，「打炒房」各項措施也出現精準打擊，符合社會期待，值得嘉許。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2020年受到新冠疫情影響，全球經濟除了中國、台灣幾個少數國家正成長外，各主要國家經濟大都呈現負成長，隨著疫苗出世、美國總統大選已底定，不確定因素減少，加上2020年經濟低基期的關係，市場預期2021年全球經濟強力反彈，但若反彈減弱或延遲以及疫情對經濟破壞加劇，都會讓全球金融市場大幅震盪，連帶影響房市表現。

此外，2020年使照量維持2019年水準，仍是高檔，而住宅開工、建照量皆創新高，加上仍有大量餘屋有待去化，未來二、三年市場新增供給量增，賣壓仍重，仍須留意。加上2020年房市炒風有死灰復燃的跡象，政府積極調控房市，祭出一連串「打炒房」措施，房市回歸供需基本面，2021年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右2021年房市交易量表現。因此，金融震盪、市場新增供給以及房市政策將是影響2021年房市三大變數。

 

葉凌棋說明，政府「打炒房」不「打房」，顯示政府以打擊投機炒作為主要目標，在一連串政策實施後，預期2021年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩定的方向前進。

 

葉凌棋說明，央行祭出選擇性信用管制後，抑制投機炒作，讓自住回歸市場主流，預期2021年房價呈「平盤整理至緩漲」格局。而在國內經濟穩定復甦的狀況下，加上市場資金潮挹注，台商回流、民間投資增，2021年經濟前景值得期待，房市基本面看好，但房市仍有金融震盪、市場新增供給多以及房市政策等變數，買氣難有爆發性擴量，預估2021年較2020年「持平或小幅上升」，全年交易量預估約在32.5-33.5萬棟之間，較2020年同期持平或小增3％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

CCIM台灣不動產投資協會發布109年第四季商業不動產投資信心指數（ICI）調查，綜合平均指數呈現上揚狀態，有趣的是土地開發、辦公室仍是投資人信心最足的產品，但明顯下滑；反倒是「總體經濟環境」、「店鋪投資」信心皆明顯上升，不過「店鋪投資」部分雖有上升跡象，但信心指數仍居末。

政治大學地政系林左裕教授指出，109年上半年貨幣寬鬆政策加上台商、外資資金湧入讓各大指標上升，投資人從恐慌轉向樂觀，同步拉高土地、商辦價格，由於連續兩季上揚出現微幅下跌，但仍呈樂觀；而店面則因受近年來的網路購物的影響，加上肺炎疫情下外出人潮減少的衝擊，致使店面在本次調查之信心指數居末，呈現保守的局面。

瑞普萊坊投資暨零售物業代理部資深總監李誠慶CCIM觀察本季指數總體仍向上攀升，其中僅土地開發指標較上一季下修6.53％；其主要因素在於開發商、產業需求的大舉購地布局已在前三季發生，且12月8日起央行宣布「房市信用管制」，其效應除了直接反應以貸款成數限制炒房投資客之外, 也以「購地貸款6.5成、保留一成動工款、需檢附具體興建計畫」來抑制開發商購地、囤地的熱潮。

但因台灣在新冠肺炎疫情控制得當，以及受惠於中美貿易戰台商回流、半導體產業、5G、AI及物流產業因應電商的需求，預計後續在辦公室、工業不動產等市場交易仍將持續呈現價量齊揚的現象；另外，因新冠肺炎疫衝擊旅宿業產生旅館樽節營運、歇業、退出市場的狀況，將可能在未來的1至2季產生具規模的旅館不動產交易與資產活化案件。

綜合上述，因應政府打炒房政策加上各產業面向的發展，多面向的資金挹注於商業不動產的投資市場將會是2021年的趨勢。

信義全球資產管理公司副總經理歐人彰表示，信心指數在接連兩季大幅反彈後，中央銀行對住宅及都市土地貸款成數限制，推斷是反映本季漲幅趨緩主要因素。除了對於小型房地產開發商。

投資人影響較顯著外，多數商業不動產實質影響頗低。展望2021年，在公共工程、台商返台投資擴充產能加上建案開工下，營建成本明顯看漲；低利率加上實質經濟與股市成長，房地產市場持續熱絡仍然是主流觀點，投資人可擇優評估。

紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊則認為，過去一年土地開發在銀行資金支持下蓬勃發展，許多大型建商財團也勇於投標土地，政府土地標案屢創新高。特別是台南市台積電的大舉建廠，連帶讓台南市鄰近南科的住宅推案與土地交易熱鬧滾滾。

但隨著央行發佈的信用管制，在建商囤地與餘屋貸款上多加限制，加上目前營建物價與人力成本節節高升，重劃區素地的土地開發應該會有所收斂，連帶使ICI土地開發指標也下修。但是由於雙北市有危老重建與都市更新的強烈政策支撐，回歸兼具土地開發結合商辦或廠辦改建需求的老舊建物更新案，是新的一年值得關注的投資標的。

CCIM 台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥指出，台資及外資來台投資的資金將帶動後續的產業發展，由指數中的總經指標呈現樂觀及持續上揚的趨勢即可看出，待這些資金投入直接生產及辦公與商務發展後，將是支撐台灣商用不動產市場的基本能量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

三峽地區因三鶯線重大交通建設、台北大學特定區生活機能完善，吸引人口持續增加，房市走揚，而三鶯線雖還未完工，但三峽站周邊的價量穩定成長，今年前10月的平均房價更首度超越板南線頂埔站，成長力道強勁。

新北市地政局110年公告土地現值三峽區上漲3.21%，漲幅明顯的原因與三鶯線、三鶯二橋等重大建設提升交通便利性有關，再加上台北大學特定區及鄰近地區學區完善、生活機能完整，區域行情又符合首購需求，帶動人口持續增加。

捷運三鶯線從板南線頂埔站起始，預計112年完工，通車後三峽到台北市通勤時間可減少20分鐘，大幅提升交通便利性，這也成為影響區域房市的重要因素之一；根據信義房屋統計捷運周邊站點實價資料，未來三鶯線三峽站旁房市今年1至10月的平均單價為29.34萬，不僅創新高，微幅超越三鶯線轉乘站、板南線頂埔站的平均單價29.21萬。

而三峽站位於國慶路、三樹路口，位於北大特區，信義房屋三峽學勤店店長吳金讚分析，三峽站交易價量皆比頂埔站亮眼原因，是居住環境與交通便利交乘影響，北大造鎮10多年來發展有成，商圈集中、機能成熟，從過去小眾品牌，有越來越多連鎖美食品牌進駐，而原本三峽地區的通勤族只仰賴客運，未來有捷運，交通更加分，吸引人口入住。

此外，吳金讚分析，頂埔站因緊鄰土城工業區，許多工程師就近購屋，但近年來不少工程師看中三峽的交通便利與生活機能條件，追求生活品質，選擇到三峽購屋，去年三峽站周邊社區的平均房價約為25至32萬，今年以來站穩3字頭，甚至有部分社區賣到4字頭，漲幅達1至2成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為配合科技部設置南部科學園區高雄第二園區(橋頭)並加速高雄新市鎮第二期發展區的發展，內政部營建署於2020年12月25日起連續三天分別於高雄市燕巢國中體育館及橋頭國小活動中心3樓共辦5場次區段徵收土地取得協議價購會議，將透過會議說明，讓區內土地的地主及地上物所有權人於區段徵收前瞭解作業程序，所有權人可於會場表達出售、申領抵價地及參與區段徵收的相關權利；內政部營建署指出，科學園區開發後，促進橋頭、岡山等地區更快速的發展，也將為增加的就業人口帶來優質住、商及公共設施用地，連帶提升北高雄周邊發展，達成就業與生活平衡的理想生活圈。

內政部營建署表示，協議價購作業為區段徵收法定程序的一環，按土地徵收條例第11條規定，需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，區段徵收區之地主可以書面申請發給現金補償或發給抵價地。本次協議價購是由需用土地人內政部營建署洽請高雄市政府委託估價師評估市價作為協議價購價格，內政部營建署亦同時將區內之地上物查估成果通知地上物所有權人，如所有權人對於土地及地上物協議價格有疑義或其他建議事項，於協議價購會議中或2021年1月29日前皆可以書面陳述意見，內政部營建署將逐一以書面回復，以詳實說明土地及地上物所有人的權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

展現鐵腕，針對新北市列管約2600處後巷，極力拆除不法的違建，還給市民乾淨且安全的後巷空間，使新北市成為安全、安居、安心的三安城市。

水利局多年後巷檢視巡查檢視結果發現，當初配合污水工程建設進行退縮或拆除之違建，民眾於工程結束後又將違建復建及私設阻隔物，因除造成污下水道用戶排水設備維護困難外，尚涉及消防火災救援之公安疑慮，市長侯友宜於2019年12月17日率隊拆除板橋區縣民大道3段違建。

 

水利局自2019年12月中旬起，針對後巷二次違建及阻隔物持續以公文通知污水下水道用戶自行拆除違建，同時分區進行逐戶勸導拆除違建物，水利局會同違章建築拆除大隊多次辦理聯合會勘，與現場民眾說明溝通與觀念勸導，大部分用戶皆配合辦理自行移除，針對少數不配合用戶則由違章建築拆除大隊辦理認定違建事項及評估優先處理次序，歷經近11個月的努力，於10月底終於將列管案全數拆除完成。

 

後續為確保污水下水道設施及用戶排水設備正常運作、有效發揮功能，水利局將持續針對本市已完成接管之行政區域進行後巷巡查，若發現後巷有二次違建情形，將會同違章建築拆除大隊辦理違建認定及違建拆除，另針對已完成拆除區域將不定時加強巡檢，如有復建情形將列入優先拆除。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府於2020年1月1日起受理關渡平原違建及違規使用業者申請「台北市政府關渡平原輔導納管試辦計畫」，計畫將於2020年12月31日截止受理申請，未納管者經估計仍約有230家業者，市政府後續將依都市計畫法及建築法相關法令裁處6萬至30萬罰鍰並斷水斷電，呼籲關渡平原地區業者盡速提出申請。柯文哲市長亦重申建立法治國家，法律既然訂定就要遵守之精神，亦請業者不要輕忽市政府執法的決心。

台北市政府都市發展局表示，納管計畫係為配合國土功能分區檢討期程，將關渡平原屬於2015年以前低汙染之既有使用納入輔導管理，納管期限至2025年12月31日，由營業使用之基地向市政府提出申請。統計至2020年12月中，已向市政府提出申請共計153家業者，已取得納管資格者計44家，尚有109家審查中。而未申請之業者估計仍約有230家。

 

都市發展局預計於2021年1月啟動關渡平原違規查處之相關作業程序，如經確認違規使用，針對違規使用基地之使用人罰鍰新台幣6萬至30萬元，並斷水斷電停止使用。2020年12月31日試辦計畫申請期限截止前，違規使用之基地仍得提出申請(郵寄者以郵戳為憑)，經市府駁回申請者仍得於期限前再次提出申請。另申請期限截止後仍於審查程序中之案件，市政府仍會協助輔導並要求補正，於審查結果確定前暫不予裁罰，但經駁回者，則依法裁處。

 

都市發展局指出，試辦計畫原定2020年6月30日截止受理申請，惟配合地區民眾意見及市府輔導納管之政策，已延長6個月之申請期限至2020年12月31日，同時府內各局處也投入資源及人力進行輔導，包含委託輔導團隊現地訪查諮詢400餘家業者；主管機關至現場輔導消防、環保、建築安全事宜計369次；舉辦之座談會及大型說明會共計5次；都發局於2020年3月至11月計有4次寄發納管通知公文書予關渡平原違規使用及違建業者之相關權利人；以及參考民眾意見簡化申請程序、取消收取保證金等事宜，故呼籲業者積極配合申請納管。

 

都市發展局再次強調，請符合資格之業者於2020年12月31前向台北市府申請掛件，逾期未申請者將依規定查處。台北市府府另提供諮詢專線，協助業者申請輔導納管，若有任何疑問可撥打服務專線(0908-587-708)洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房要申請房貸，借款銀行會依不動產的市價，判斷可貸額度，如何了解房屋值多少，避免買到貸款成數不高的地雷屋？

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，影響銀行核貸成數的三個原則為新舊、大小、地段，像是屋齡老舊、房屋坪數小、地處偏遠的貸款條件相對不好。舉例來說，若是空屋率高的郊區與新市鎮，若是沒有採用與建商協辦的銀行，銀行核貸的額度不會太高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，銀行鑑估房屋價值首看地段，例如在大安區屋齡老舊的房屋，也能核貸到不錯的條件。而近幾年重劃區多，有的重劃區雖然地處偏遠，但若有大型交通、建設等議題，核貸條件也不會太差；曾敬德表示，許多建商會有專案配合的銀行，因此多能貸到平均貸款成數。

此外，還有違法的增建空間，若是被舉報，可能被拆除，容易造成買賣糾紛，也是影響銀行鑑價的因素；郎美囡表示，像是工業用地住宅的核貸條件就會略差；另外，小於16坪以下的套房，也會影響貸款成數，郎美囡表示，一般只能貸到6成，但仍需看房屋條件與各家銀行的貸款規定，有銀行規定近捷運站一千公尺以內，可貸超過6成。

另外像是鄰近嫌惡設施的房屋，也易影響核貸成數，郎美囡表示，較常見的像是鄰近垃圾處理場、殯儀館、高壓電塔等重大的嫌惡設施，影響生活品質，易成為減分條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

危老重建成近年熱門投資開發話題，建商、壽險開始轉向老舊大樓的土地整合與重建，看準改建後可創造更高價值，造成2020年危老重建案大爆發，又以台北市核定案件占全台最多，總計2020年核定257件，已遠遠超越前兩年加總，呈現倍數成長，而北市最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件以及北投區的33件。都更危老重建後的誘因，導致北市老舊商辦開始有了重建規劃，這也使得新的頂級商辦搶手，招租反應熱烈。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，隨著政府大力推動都更危老，而危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使得壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。

自2003年起，兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，開啟台灣旅館業發展，台北市旅館家數從2003年的49家，2004年快速增至185家，累計到2020年達673家，其中不乏是舊大樓改建成旅館，因此許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，2020年更受到疫情影響，北市都會區飯店住房率大降，只能苦撐，部分老飯店乾脆趁此波疫情申請危老改建，原本的老舊危機，反而變成極具潛在重建商機，從2019年到2020年就有6家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦飯店、宣美精品飯店、台北國賓大飯店、優美飯店、洛碁大飯店(花華分館)。

總經理柯宏安表示，以2020年台北市危老踴躍區域，中山區的松江南京商圈為例，商辦平均空置率近一年來都保持在2％以下，危老都更帶來供給新活水，像是國泰人壽民生建國都更案為例，都更後大幅提升資產價值，平均租金每坪行情來到2,800元，已超越此區域的平均行情，而目前打炒房政策未影響都更、危老貸款程序，預計2021年危老都更熱度將持續發酵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「敦南SOGO」傳出即將易手消息！據可靠消息指出，「敦南SOGO」因區位良好、基地方正，總開發價值至少200億以上，過去就傳出多家企業競爭角逐，經多方比較後，目前仍有志榮建設、皇翔建設、僑福旗下公司等三方競爭者，其中志榮建設12月初才開始接觸賣方，以黑馬之姿備受矚目。

《三立新聞網》獨家採訪志榮建設，高層表示對於此案確時一直有在接洽，在多方角逐下，與其他兩方競爭者一起進入最後階段，且在「敦南SOGO」仁愛企業房東要求下，志榮早已備好130億元現金銀彈，盼望年底前能敲板定案，目前仍在靜候佳音中。

另根據其他平面媒體報導指出，敦南SOGO大樓目前進入簽約交易階段，買方很可能就是皇翔建設旗下關係企業，對此，皇翔建設副總游玉華表示，程序上仍在洽談，一切言之過早。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，敦南SOGO大樓土地面積938.96坪、建物面積7,269.5坪，真以130億元成交，拆算建物單價，每坪約180萬元，若單以土地拆算，每坪地價約1,385萬元。

由於敦南SOGO大樓同時符合都更、危老條件，對收購者而言，若不急著開發，都更獎勵容積較危老多；若急著開發，可依循流程較為簡易的危老程序，雖然容積稍微少了些，但至少也有200億的開發價值。

黃舒衛進一步分析，台北市精華區土地相當珍稀，敦南SOGO大樓基地大又方正，早已傳出多方勢力欲角逐購買，目前已知不少銀行皆緊盯銷售動向，盼獲得聯貸先機，至於售出後開發動向，則必須等待租約到期後，SOGO與新業主雙方協定後才可得知。不過值得一提的是，敦南SOGO大樓最終成交價若拍板為130億元，將成為今（2020）年商用不動產成交金額僅次於王朝大酒店268億元的第二大成交案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】